Acheter un bien à rénover peut être un bon investissement si les actions sont correctement programmées. Ce qui saute aux yeux des nouveaux propriétaires, ce sont les défauts visibles. Pourtant, le plus souvent, ils ne sont pas prioritaires dans l’ordre des travaux. La bonne chronologie est celle qui fait intervenir chaque corps de métier au bon moment.
Prioriser les actions de rénovation : le principe
En rénovation, il n’existe pas de planning universel. Un bâtiment traverse le temps différemment selon les matériaux qui le composent, les techniques de mise en œuvre employées, son entretien et les éventuelles rénovations dont il a déjà bénéficié. Ces paramètres évoluent aussi selon les périodes de construction et les caractéristiques du bâti.
Par exemple, les logements construits avant la première réglementation thermique française, entrée en vigueur en 1974, présentent généralement des besoins très différents par rapport aux constructions plus récentes : défaut d’isolation, installation électrique vétuste, toiture à reprendre…
Après l’achat, tout part du diagnostic. Les actions d’amélioration seront ensuite réparties dans un ordre logique. Cela permettra de planifier les interventions des artisans travaux en fonction des différentes étapes du chantier.
Exemple de chronologie sur un gros chantier
| Étapes | Actions | Professionnels |
|---|---|---|
| Diagnostic | Faire l’état des lieux complet du bien à partir des résultats des diagnostics et, si nécessaire, d’une visite technique, d’un audit ou de l’avis de professionnels. | Diagnostiqueur, thermicien, architecte, maître d’œuvre, entreprises du bâtiment |
| Sécurité | Traiter en priorité les problèmes susceptibles d’endommager le logement ou les futurs ouvrages : structure, toiture, infiltrations, humidité… | Maçon, couvreur, charpentier |
| Dépose | Retirer les éléments qui doivent être remplacés ou qui gênent la suite du chantier : ancienne cuisine, sanitaires, radiateurs, revêtements, meubles fixes ou autres équipements. | Plombier, électricien, chauffagiste, menuisier, cuisiniste… (selon les équipements) |
| Cloisons et aménagement intérieur | Créer, déplacer ou reprendre les cloisons prévues dans le nouvel agencement du logement et préparer les passages nécessaires aux futurs réseaux. | Plaquiste, plâtrier, menuisier, maçon selon la nature des parois |
| Réseaux | Positionner les évacuations, arrivées d’eau, gaines, câbles, prises et autres réseaux avant que les murs et cloisons soient refermés. | Plombier, électricien |
| Enveloppe et isolation | Intervenir sur la toiture ou les combles, les murs, les planchers et les menuiseries selon les besoins identifiés. Les interfaces entre ces différents postes doivent être anticipées. | Couvreur, façadier, spécialiste de l’isolation, menuisier |
| Finitions | Terminer le chantier par les enduits, peintures, revêtements de sols et murs, puis la pose des derniers équipements et éléments décoratifs. | Peintre, carreleur, plaquiste… |
Anticiper les travaux qui dépendent les uns des autres
C’est en grande partie l’interdépendance des actions de travaux qui donne le tempo. En rénovation énergétique, par exemple, le guide de l’ADEME recense des dizaines d’interfaces à risque entre murs, toiture, sols, fenêtres, chauffage et ventilation. Lorsque ces opérations sont pensées indépendamment, on observe un surcoût (dû aux reprises), mais aussi une perte de performance, voire de sérieux problèmes de qualité de l’air intérieur selon les cas.
Cas des fenêtres et de la ventilation
Remplacer les menuiseries améliore l’étanchéité à l’air du logement. En contrepartie, si la ventilation n’est pas dimensionnée en conséquence, l’humidité et les polluants produits à l’intérieur ne seront pas correctement évacués.
Cas du remplacement du chauffage
Installer un équipement de chauffage performant dans une passoire thermique, c’est prévoir une solution pour un besoin qui risque d’évoluer fortement après l’isolation. C’est pourquoi l’isolation des combles, des murs et des planchers est généralement préconisée avant le remplacement du système de chauffage. Toutefois, chaque chantier peut appeler un ordre de travaux différent en fonction de l’état du logement et des contraintes du chantier.
L’ordre du chantier permet aussi aux artisans de se coordonner
Électricien, plombier, couvreur, menuisier, chauffagiste, plaquiste, peintre… Une rénovation complète fait intervenir plusieurs corps de métier. Tous n’ont pas besoin d’être présents au même moment, mais les professionnels des premiers lots doivent parfois connaître les besoins de ceux qui interviendront plusieurs semaines après.
Après l’achat d’un logement à rénover, il faut identifier le ou les travaux qui conditionnent la réalisation de tous les autres. Si la toiture fuit, la priorité est de trouver un couvreur. Si l’agencement des pièces doit être entièrement repensé, les finitions ne seront effectuées qu’après les déposes et les adaptations des réseaux.
Pour que le projet soit mené à bien après l’achat d’un logement, il faut savoir qui contacter et quelles informations transmettre pour préparer la suite du chantier.
